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高房价造就GDP大市 杜世成经营青岛变形记(图)

来源:网络综合整理 作者:青岛半岛网络信息港 人气: 发布时间:2018-09-14
摘要:高房价造就GDP大市 杜世成经营青岛变形记(图)

高房价造就GDP大市 杜世成经营青岛变形记(图)

 
 
 
资料图:杜世成

  经营青岛变形记

  青岛房价的走向延伸着这样一条路径:高房价拉动青岛进入GDP大市。

  支撑这条路径的正是杜世成经营城市的理念,这个理念一度在中国各地大行其道

  本报记者蒋培宇青岛报道

  天壤之别。

  摩天大楼林立,一派繁华景象;而24年前,这里满是菜园和农舍。这就是青岛市市南区香港路的前世今生。

  而青岛变化之大,除了城市的东部面貌,还有房价。1999年前,香港中路两旁的商品房,最贵的在3000多元/平方米,现在,单价早已突破一万元/平方米。

 
 
 
 

  青岛市的房价在1999年苏醒,2000年抬头,2001年开始大跃进,此后驶入疯涨轨道。

  青岛市统计局发布的信息表明,1999年1—4月全市住宅商品房均价为2067元/平方米,而到2006年上半年,住宅商品房均价则飙升至6288.2元/平方米。

  2003年以来,房价涨幅一直稳定在两位数,即使在宏观调控期间,涨幅在略微徘徊至一位数后,随即反弹至两位数。而在过去几年,青岛房价涨幅常常排在全国前列。

  最为青岛人熟知的事,是北京申办2008年奥运会成功,青岛击败大连成为协办城市。消息传来,青岛市沿海地带的房价第二天每平方米应声大涨300余元,涨幅达10%。

  青岛房价高涨———或者说青岛快速发展———的这几年,也正是杜世成的仕途高峰。2000年10月,杜以山东省副省长之职兼任青岛市代市长,并在次年2月正式当选青岛市市长。2004年4月任山东省委副书记、青岛市委书记。

  围绕着青岛高走的房价,本报记者深入调查、发现了这样一个发展路径:高房价拉动青岛进入GDP大市。而支撑这条路径的理念是———经营城市,这个理念一度在中国各地大行其道。

  于是,人们见到了目前繁荣的青岛市,另一个浮在表面的是,青岛市民对高房价的抱怨。

  经营青岛

  2001年,杜世成当选青岛市长后,提出了“经营城市”的设想。根据当地报纸发表的杜世成的论文《青岛市经营城市的理念设计和实践创新》,杜世成认为,我国的城市要想在社会主义市场经济条件下迈入健康发展的轨道,必须进行观念的转变,树立经营城市的理念。

  青岛市走上这条路,似乎也确有苦衷。

  此前,青岛城市建设主要靠政府财政投入,但市财政并不宽裕。自1993年以来,青岛市每年都有大量财政赤字,为筹措基础建设资金政府惟有贷款,比如1998年青岛市用于基础设施的投资额为70.2亿元,其中国内贷款近16亿元,每年的负债利息达到1亿多元,这无形中加重了今后再投入的难度;而当时全市的基础设施未完工程尚需投资50多亿元,在建总规模达到150多亿元。另外,青岛市是2008年北京奥运会的协办城市,与奥运会相关的基础设施投资缺口达200亿元左右。

  面对巨大的资金缺口,有限的财政资金已是无能为力,仅靠贷款显然也难以为继。

  面对如此窘况,青岛市明确表示,奥运会资金筹措要靠市场化手段解决,其中重要一项就是土地出让收入。

  “城市土地是城市赖以生存和发展的基础,是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容,也是城建资金的主要来源。”青岛市有关部门在一份有关经营城市的报告中说。

  在此背景下,青岛市把目光转向了城市土地这一重要的国有资产上。2002年,杜世成成为青岛市委书记,正式主政青岛,开始将“经营城市”付诸实施。当年,青岛市举办了“城市经营促进周”,土地拍卖开始大规模进行,几天就获得土地出让金近5亿元,超出起拍价近60%。在杜世成看来,青岛的一砖一瓦都可纳入政府经营范围,结果青岛五四广场的一座公厕拍出了数十万元的天价。

  随后青岛市出台了《青岛城市资产经营实施意见》,各区市陆续成立城市资产经营管理中心,重要内容之一就是拍卖土地。

  政策转变,市场情势立变。在杜世成正式经营城市之前,青岛房价年涨幅在5%以内,而到大规模“经营城市”的2002年即升至7.6%,此后一路高升,涨幅未下过10%。

  GDP大市

  房价暴涨,大幅拉动青岛GDP增长。

  青岛市曾算过账,一元固定资产投资就可产生1.4元GDP,而2001年以来至2005年,占固定资产投资首位的是房地产,比例为1/3左右。房地产业由此变成支柱产业,对GDP的拉动作用明显。

  在房地产火爆的年月,青岛的GDP也水涨船高,1997—1999年,是青岛房地产逐渐苏醒期,GDP的增幅在13%左右,房地产在2000年全面启动后,青岛GDP增长迈入大步跨越期,从2000年至2005年期间,增幅最低为13.7%,最高为16.9%,为1993年以来最高纪录,但这一纪录估计要被2006年的GDP增长幅度刷新,该年增幅预计超过17%,GDP超过3000亿元。

  青岛因此迈入全国GDP大市。“我市土地成交价格的不断攀高,从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经,激发了开发商的积极性,动摇了购房者期待降价的心理预期,进而推动了房屋销售价格的持续走高。”青岛市有关部门在一份报告中这样评价地价和房价的关系。

  即使在宏观调控期间,青岛市仍未减缓推动房价的力度。

  青岛市一位官员称导致青岛楼市疯狂状态的,“炒房不是根本”原因,而与青岛市的微妙控制有关。

  “按照一般的市场规律,增量房源应略大于存量房源,只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降。”这位官员认为,造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是“新增量房特别是中低价位房源长期供给不足”。

  比如,2006年1—6月,青岛市内四区发放商品房预售许可证仅19个(其中限价商品房预售许可证1个);批准预售面积为50.94万平方米,同比减少57.25%,其中住宅面积为40.04万平方米,同比减少60.22%;商品住房销售5104套,同比减少37.88%。

  不仅新上市房源被人为控制,土地拍卖在宏观调控期间也呈现减少趋势,这进一步遏制了房源增长,使房价难以平抑。结果宏观调控以来,青岛市的房价增幅继续保持两位数。

  但这种增长却受到外界质疑。

  青岛市委党校一位教授撰文指出,2003年青岛市的建筑业GDP是112亿元,房地产业GDP是71亿元,两项合计183亿元,占当年GDP总量的10.3%,“这正是青岛害怕房价下降的根本原因”。

责任编辑:青岛半岛网络信息港
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